Em regra, o condomínio edilício não é contribuinte da CBS e do IBS. Mas receitas com antenas, publicidade e locação de espaços pedem atenção a partir de 2027.
A CBS, contribuição federal que substitui PIS e Cofins, começa a ser exigida em 2027. O IBS, que substitui ICMS e ISS, avança em etapas até a implantação plena em 2033. Para síndicos e administradoras, a pergunta central é simples: o condomínio passa a pagar imposto?
A resposta da Lei Complementar 214/2025, alterada pela LC 227/2026, é tranquilizadora na maioria dos casos, mas pede acompanhamento.
A regra geral
O condomínio edilício, em regra, não é contribuinte da CBS nem do IBS. A cota condominial é tratada como rateio de despesas comuns, e não como venda de serviço. Para a maioria dos prédios residenciais, que vivem quase só das taxas dos condôminos, nada muda na arrecadação.
Quando a atenção aumenta
Muitos condomínios têm receitas de terceiros que ajudam a reduzir a taxa:
- Aluguel da laje ou do topo do prédio para antenas de telefonia.
- Cessão de fachadas, empenas e painéis de elevador para publicidade.
- Locação do salão de festas ou de áreas comuns para não condôminos.
- Exploração de estacionamento por terceiros.
A lei estabelece que, se as taxas dos condôminos ficarem abaixo de 80% da receita total, o condomínio que não optou pelo regime regular passa a recolher CBS e IBS sobre essas operações com terceiros. Por isso, o peso das receitas extras precisa ser acompanhado mês a mês.
Receita extra continua bem-vinda. O que muda é que ela precisa de controle e planejamento.
Vale lembrar que, mesmo sem ser contribuinte, o condomínio sente a reforma pelo lado das compras. Empresas de limpeza, segurança, manutenção e administração passam a calcular os preços sob a nova regra, e isso aparece nos contratos renovados a partir de 2027. Acompanhar essas propostas com atenção ajuda a separar reajuste legítimo de aumento sem justificativa.
O regime opcional
O condomínio pode optar pelo regime regular. Nesse caso, passa a aproveitar créditos sobre compras, mas todas as receitas são tributadas, inclusive as cotas dos moradores. Especialistas do setor apontam que essa opção raramente compensa para prédios residenciais. Para empreendimentos comerciais ou com grande volume de receitas de terceiros, a conta merece uma simulação.
Também é importante registrar corretamente cada receita de terceiros, com contrato e nota fiscal quando exigido. Uma contabilidade organizada facilita o acompanhamento da regra dos 80% e evita surpresas em uma futura fiscalização.
O que o síndico pode fazer agora
- Levante todas as receitas de terceiros dos últimos 12 meses e calcule o percentual sobre a receita total.
- Revise os contratos de antena, publicidade e locação para entender prazos, reajustes e quem arca com tributos.
- Converse com os prestadores de serviço sobre o impacto da CBS nos preços de 2027.
- Defina com a administradora um controle mensal da regra dos 80%.
- Leve o tema à assembleia de previsão orçamentária, com números e alternativas.
Planejamento traz segurança
A reforma tributária é uma mudança de longo prazo, e condomínios bem organizados atravessam a transição sem sustos. Na Alima, apoiamos síndicos e administradoras na revisão de contratos, receitas e orçamento, para que as decisões sejam tomadas com informação e antecedência.
Fontes: Lei Complementar 214/2025, alterada pela Lei Complementar 227/2026; Portal da Reforma Tributária, "Incidência de IBS e CBS em condomínios (LC 214/25 e Dec. 12.955/26)" (05/06/2026); Diário do Rio, "Reforma tributária divide condomínios em dois grupos e cobra imposto de quem fatura com antenas e fachadas" (23/07/2026).
